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暗流涌动!济南二手房挂牌量318万套创历史新高

发表于: 2021-11-25 

  湖南新增国家级专精特新“小巨人”企业162家。这个数字对于房东来说,是不祥之兆,但对于购房者来说,未尝不是一个好消息。

  关于济南二手房济南楼市参考一直定期追踪,2017年年底我们曾预测2018年济南二手房房价整体下跌已经成为现实,虽然2019年经历过阳春三月,但济南二手房挂牌量依然在蹭蹭上涨,而二手房市场相对低迷!

  此篇文章立足于客观分析,并未掺杂主观色彩,希望对广大购房者和房主都有参考价值。如果我们说的不对,说的您不愿意听,那抱歉了。真诚如我,无法取悦每一个人。

  2017年上半年济南楼市火热,二手房主普遍惜售。2017年5月份,一度不足4000套!那时的济南购房者并未有太多选择,二手房市场呈现“挂出一套只要价格不是高的太离谱立即成交一套”的疯狂场景。

  2017年10月份,中央再提“房住不炒”,济南楼市开始逐步降温。与此同时,二手房挂牌量逐渐增多。但2017年一整年,链家网展示的二手房挂牌量始终未突破1万套。

  2018年开始,这一年来,济南楼市参考一直在追踪二手房数据,其中链家网二手房挂牌量开始激增:

  2019年4月15号17点30分,链家网二手房挂牌量已高达31800套!

  2018年5月28号—2019年4月15号,不到1年时间,链家网二手房挂牌量增加约21800套。其中有链家房产门店不断增多、收录房源范围不断扩大、链家网前期只展示部分外网房源等客观原因;另一方面,确实反应了济南二手房挂牌量的激增。

  参考君关注的很多二手楼盘,一年间挂牌量增加了1-2倍。而3.18万套,远远不是济南的终极记录,还会有大批二手房在路上,还有其他原因,你们应该懂得的。

  很多朋友可能疑问:为什么济南二手房挂牌量从2018年5月份不足10000套猛增到2019年4月份的31800套?

  答案很简单:很多买家买涨不买跌,与之相对的,很多卖家卖跌不卖涨。房价上涨期,房主惜售买方抢房,二手房成交量跟新增挂牌量相抵消,挂牌量增长缓慢;房价回落期,买方普遍观望房主着急出售,二手房成交量远低于新增挂牌量,日积月累的结果就是挂牌量持续激增。

  以上数据中,章丘区、长清区、济阳区因链家房产在这三个区域门店较少、收录房源较少,显示的挂牌量和挂牌均价不具有代表性,我们暂不分析。济南传统五区(历下、历城、市中、槐荫、天桥)+高新区的二手房挂牌量将近31000套(30981套)!

  其中,市中区挂牌量最多为7124套,高新区挂牌量最少为2325套;历下区挂牌单价最高约24000元/㎡,槐荫区和天桥区挂牌单价最低约16000元/㎡。

  二环内及二环东路到绕城高速区域的二手房挂牌量约占济南二手房挂牌总量的百分之80%!

  除此之外,唐冶片区二手房约500套、西客站片区约1500套、美里湖片区约140套、腊山片区约800套、九曲山片区(中海国际、绿地国际城附近)约900套、柏石峪片区约(鲁能领秀城和华润公园九里附近)1000套等。

  济南传统五区和高新区二手房线套),这可能是有史以来,济南市区二手房挂牌量的峰值。后面还有没有更高峰?

  值得注意的是,链家网收录的济南市区二手房数量并不全面,还有大量房源未被收录。细思恐极,如果加上那些未被链家网收录的房源,济南真实二手房挂牌量会有多少套?约35000套?或者将近40000套?再或者更高?

  在济南二手市场,二手很多门店都会跟房主签署独家房源协议,在我这里挂了,你就不能在其他中介挂,但也有很多中介还是很正规的,允许房主多个中介挂牌。然而这就造成了很难真正得出济南到底有多少挂牌二手房。

  但不出意外,未来会更多,而二手房就像一个散户市场,未来也必将存在大量“淘金”机会。

  阳春3月到5月,是房地产历年来的传统旺季,济南二手房市场也不例外,只是今年的小阳春远没有往年强劲。

  2月14日情人节那天,济南楼市参考公众号曾发表文章《警惕、济南二手房已成“堰塞湖”》。2月14日到4月15日,链家网展示的二手房挂牌量增加约6800套(31800套—25000套),平均每天新增110套!

  而链家网每天的二手房成交量是多少呢?最近3个月链家网成交房源为1126套,平均每天成交仅12.5套!

  有小伙伴有疑问:济南不仅链家房产在卖二手房,其他房产中介也在卖二手房,以上数据是否有失偏颇?这里需要解释一下:2月14日到4月15日,链家网展示的二手房挂牌量增加6800套(31800套—25000套),平均每天新增110套。

  这里的每天新增110套是净增,链家及其他中介成交的二手房链家网会及时撤销(链家网房源更新很及时)。

  与济南31800套二手房挂牌量相对应的是:济南还有多少符合限贷、限购政策的购房者?5月份征信更新,到时又会刷下来一批不符合济南限购政策的购房者,济南所剩不多符合限购、限贷政策的购房者中又有多少人会选择二手房?

  3月18日,济南楼市参考公众号曾发表文章《为什么济南部分新盘卖的很好,甚至略有涨价,但二手房却卖不动》。文中客观阐述了新房的部分优势:相比同地段二手房新房单价更便宜、新房税费较低、新房户型较好等等。

  有意思的是,近段时间跟很多房产中介管理人员聊天得知:链家及很多其他房产中介已将业务重点放在新房市场,链家网新房业绩远高于二手房业绩!

  济南新房和二手房市场的火热冷淡程度由此可见一斑。只有新房涨,二手房才会跟着涨,现在比较尴尬的是新房库存很充沛,目前二手房房价还要再多多忍耐。

  很多中介都去卖新房了(返佣高),很多购房者也选择买新房(价格相对便宜),二手房市场就更加尴尬。

  买房卖房都讲究一个时间窗口。从2018年下半年开始,济南陆续有部分片区的部分项目慢慢进入购房窗口期,随着时间的推移,这个购房窗口期还将持续一段时间,有买房需求的可以考虑出手,至于二手房,现在也可以慢慢淘。只有新房市场火了,二手市场才有可能回温。

  本文为济南楼市参考个人观点,仅供参考,不作为投资置业的依据,不喜勿喷。每天坚持搬砖码字,纯属个人爱好,偶尔接个广告,还望见谅。