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为什么成都二手房价格没有大降数据只是表面眼

发表于: 2021-11-25 

  怎样加速螺杆空压,从8月开始,也就是第三批住房指导价政策执行后,成都二手房价格迎来拐点,从连续增长十几个月后,房价终于下降。根据@冰山大数找房最新数据统计:截至10月底,成都二手房平均挂牌价为1.52万/㎡,对比去年同期1.63万/㎡的挂牌价,整整跌了1千多。如果对比指导价出台前,降价趋势则更明显,今年4月份(指导价出台前一月)平均挂牌价为1.73万/㎡,到现在下跌了2千多,跌幅约12%。同期的交易量也骤降,截至9月份,成都二手房交易量已经跌破3000套,处于历史低谷水平。

  价量齐降的当下,从数据角度反映的情况无疑是最真实的,但为什么众多的购房者感觉价格没有变化呢?建树来分析一下原因。

  一、首先是视角不同。即使成都总体数据下降,但在大的分化背景下,也呈现区域间、小区间房价差距巨大;如果我作为买方,在购买二手房时,绝大多数购房者如今的思维就是要不买新房、要不就买面积稍大的次新,什么老破小、老旧大都不在考虑范围内。这个时候,对于新房和品质较好的次新房而言,明显的需求大于供给,价格自然不会轻易降低,房东的预期不松动,房价就不会松动,甚至可能因为供需导致房价不降反升,这就让大多数买房产生了一个感受:成都二手房价没有跌。

  对于卖房而言,角度也是如此。大多数老破小、老旧大房子的房东,认为自己挂牌几个月的房子都无人问津,不得不降低预期,价格往下降了也没人买。原因也很简单:一是前文提到的供需关系影响,无人看好老破小、老旧大,房价自然只能降低;二是银行限贷的要求,导向性的让购房者去选择新盘、次新盘。

  二、不同房型对市场监管政策的敏锐程度。不同房型,面临政策调控的敏感程度也有所差异,这就好比弹性。举个简单例子:我如果坐拥高新区文儒德,我不会直接靠出台的政策判断我是否降价,而是根据同小区其他楼盘的挂牌情况进行判断,如果询问的人很多,我的预期自然会调得比较高,相应的我宁愿选择观望、也不会轻易降价出售(如果急于用钱出售,那就是笋盘了)。相对的,如果我坐拥的是一环路边的老破小,挂了几个月的房子一直无人问津,再加上政策吹风,自然而然会降低我的预期,调低挂牌价格。

  三、交给时间。政策传导是有一个过程,政策的出台不会马上作用于直接交易关系上,而是通过调整预期进而影响交易过程。如果交易市场双方的预期被政策调整,那么时间会给出最后的答案。以挂牌为例,其实很多房东挂牌的心态只是观望市场,如果市场普遍看低,那么要不取消挂牌,要不降价挂牌,仅此而已。